Kupno nowego mieszkania krok po kroku – przewodnik

Kupno mieszkania wydaje się skomplikowane, zwłaszcza jeśli robisz to pierwszy raz w życiu. W tym przewodniku pokazujemy, jak przejść przez cały proces bez stresu. Dowiesz się co dzieje się od momentu wyboru lokalu aż po dzień, w którym odbierasz klucze.

Od czego zacząć zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Pierwszy etap to znalezienie lokalu, który odpowiada Twoim potrzebom i możliwościom finansowym. Zwróć uwagę nie tylko na metraż i cenę, ale też na układ pomieszczeń, piętro, nasłonecznienie oraz otoczenie inwestycji. To właśnie te detale decydują o komforcie codziennego życia.

Na tym etapie warto skorzystać ze wsparcia doradcy klienta dewelopera. Dobry doradca przeprowadzi Cię przez dostępne mieszkania, odpowie na pytania o standard wykończenia i wyjaśni różnice między poszczególnymi lokalami. Jeśli wybierasz lokum dla rodziny z dziećmi, sprawdź na co zwrócić uwagę w takim przypadku.

Rezerwacja lokalu – czas na spokojną decyzję

Gdy znajdziesz już wstępnie interesujące Cię mieszkanie, warto skorzystać z możliwości rezerwacji lokalu. Służy do tego umowa rezerwacyjna. W PB Kuncer oferujemy bezkosztową rezerwację mieszkania na okres do dwóch tygodni bez podpisywania umowy rezerwacyjnej.  Daje Ci to czas np. na dopięcie formalności związanych z kredytem. Innym rozwiązaniem jest zawarcie umowy rezerwacyjnej zgodnej z ustawą deweloperską. Czas obowiązywania takiej umowy to 21 dni.

W tym czasie możesz spokojnie przeanalizować zdolność kredytową, porozmawiać z doradcą finansowym lub skonsultować decyzję z rodziną. To też dobry moment, by jeszcze raz przejrzeć projekt budynku i zapoznać się z dokumentami inwestycji. Rezerwacja nie zobowiązuje Cię do finalnego zakupu.

Projekt umowy deweloperskie

Kolejny etap to przygotowanie projektu umowy deweloperskiej wraz z załącznikami. Otrzymasz komplet dokumentów do wglądu, w tym prospekt informacyjny z umową deweloperską, umowę o prowadzenie rachunku powierniczego oraz plany lokalu. Przeczytaj wszystko dokładnie i zanotuj pytania.

Jeśli jakiś zapis jest dla Ciebie niejasny, porozmawiaj o tym z doradcą przed podpisaniem umowy. Deweloper powinien wytłumaczyć każdy szczegół prostym językiem. Niektórzy klienci decydują się też na konsultację z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach, co jest w pełni uzasadnionym rozwiązaniem przy tak dużym zakupie.

Podpisanie umowy deweloperskiej i rachunek powierniczy

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego u notariusza. Na tym etapie zakładany jest dla Ciebie indywidualny mieszkaniowy rachunek powierniczy, na który będziesz wpłacać kolejne transze. Jest to mechanizm, który chroni Twoje pieniądze przed sytuacją, w której deweloper nie ukończyłby inwestycji.

W praktyce działa to tak, że bank wypłaca środki deweloperowi nie wcześniej, niż po potwierdzonym przez rzeczoznawcę zakończeniu kolejnych etapów budowy. Twoje pieniądze są więc pod stałą kontrolą banku.

Warto wiedzieć, że nie każda sytuacja wymaga klasycznej umowy deweloperskiej. Jeśli kupujesz lokal w budynku już wybudowanym i oddanym do użytkowania, podpiszesz notarialną umowę przedwstępną (gdy płacisz w transzach, np. z kredytu) albo od razu notarialną umowę sprzedaży (gdy dysponujesz pełną kwotą).

Okres oczekiwania na zakończenie budowy

Jeśli kupujesz mieszkanie na wczesnym etapie inwestycji, czeka Cię okres oczekiwania na zakończenie budowy. Nie jest to jednak czas bierności. Deweloper ma obowiązek informować Cię o zakończeniu poszczególnych etapów prac, a każda kolejna wpłata na rachunek powierniczy jest powiązana z realnym postępem na placu budowy.

Wpisy w dzienniku budowy potwierdzają ukończenie etapu, a bank weryfikuje to przed uruchomieniem kolejnej transzy. Wielu klientów korzysta z tego czasu, żeby zaplanować aranżację wnętrz i przygotować się finansowo do przeprowadzki. Budowa postępuje etapami, a Ty możesz na bieżąco śledzić, co dzieje się z Twoją inwestycją.

Zmiany lokatorskie – dopasuj mieszkanie do siebie

Jeśli przystąpisz do umowy na początkowym etapie budowy, masz możliwość wprowadzenia zmian lokatorskich. W przypadku inwestycji realizowanych przez PB Kuncer, takie zmiany mogą być realizowane bez dodatkowych opłat. Możesz na przykład przesunąć ściankę działową, zmienić położenie gniazdek lub ustalić inne rozmieszczenie punktów hydraulicznych. To świetna okazja, żeby dopasować pewne aspekty mieszkania do Twoich potrzeb.

Konkretny zakres zmian i termin ich zgłoszenia zależy od etapu budowy oraz możliwości technicznych. Im wcześniej podejmiesz decyzję, tym większa elastyczność. Warto wrócić z tym tematem do doradcy klienta zaraz po podpisaniu umowy.

Odbiór, wydanie lokalu i przeniesienie własności

Po uzyskaniu przez dewelopera zgody na użytkowanie, zostaniesz zaproszony na odbiór techniczny lokalu. To moment, w którym wspólnie sprawdzacie jakość wykonania i zgodność ze standardem opisanym w umowie. Jeśli pojawią się uwagi, zostaną zapisane w protokole i usunięte przez dewelopera.

Po zapłacie pełnej kwoty umownej następuje wydanie lokalu, czyli fizyczne przekazanie kluczy. Od tego dnia możesz wejść do mieszkania aby planować wykończenie i przeprowadzić się do niego.

Ostatnim krokiem jest przeniesienie własności lokalu – również w formie aktu notarialnego. Dzięki niemu oficjalnie stajesz się właścicielem nieruchomości i możesz założyć księgę wieczystą.

Najczęściej zadawane pytania

Ile trwa cały proces zakupu mieszkania od dewelopera?

To zależy od etapu, na którym kupujesz lokal. Jeśli inwestycja jest na początku budowy, od podpisania umowy do odbioru może minąć od kilkunastu miesięcy do nawet dwóch lat. Zakup mieszkania w gotowej inwestycji skraca ten czas do kilku tygodni.

Czy rezerwacja mieszkania jest płatna?

To zależy od dewelopera. W PB Kuncer rezerwacja jest bezkosztowa i obowiązuje przez okres do dwóch tygodni bez zawierania umowy rezerwacyjnej. Dzięki temu masz czas na spokojną decyzję bez ryzyka, że lokal w międzyczasie kupi ktoś inny.

W przypadku zawierania u nas umowy rezerwacyjnej, potwierdzeniem jej zawarcia jest wpłata w wysokości 1% wartości przedmiotu umowy. Kwota ta jest zaliczana na poczet zapłaty za lokal po zawarcia umowy deweloperskiej lub zwracana, gdy nabywca otrzyma odmowną decyzję kredytową z banku, w przypadku nie podpisania umowy deweloperskiej.

Czy muszę mieć kredyt przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

Nie musisz mieć jeszcze przyznanego kredytu w momencie podpisywania umowy, ale warto wcześniej sprawdzić swoją zdolność kredytową. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której umowa jest już podpisana, a finansowanie okazuje się problematyczne.

Czym różni się umowa deweloperska od umowy przedwstępnej?

Umowę deweloperską zawiera się, gdy kupujesz mieszkanie w trakcie budowy. Umowa przedwstępna dotyczy lokali w budynkach już oddanych do użytkowania, które nie podlegają ustawie deweloperskiej. Obie mają formę aktu notarialnego.

Co daje mi rachunek powierniczy?

Rachunek powierniczy to zabezpieczenie Twoich pieniędzy. Środki nie trafiają od razu do dewelopera, tylko są przekazywane deweloperowi przez bank po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Jeśli deweloper nie zrealizowałby inwestycji, masz większe szanse na odzyskanie wpłaconych środków.

Podsumowanie

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego to proces rozłożony na kilka etapów. Kluczem do spokoju jest dobry kontakt z deweloperem, dokładne czytanie dokumentów i świadome decyzje na każdym kroku. Jeśli wiesz, czego się spodziewać, zakup mieszkania przestaje być wielkim nieznanym, a staje się po prostu dobrze zaplanowanym projektem.

Źródła

• Opracowania własne PB Kuncer
• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym